Für Wohn- und Gewerbemieter zählt in erster Linie die monatliche Gesamtmiete. Die Aufteilung in Nettokaltmiete und Nebenkosten ist für sie zweitrangig.
Werden die monatlichen Nebenkosten für Mieter zu hoch, kann sich das negativ auf die Nettokaltmieten auswirken.
Je höher die Nebenkosten ausfallen, desto kleiner wird der Spielraum für adäquate Nettokaltmieten und Mietanpassungen. Nicht aus rechtlichen Gründen, sondern weil die Gesamtmiete die Zahlungsbereitschaft der Mieter übersteigt.
In der Praxis kann es sogar erforderlich werden, die Nettokaltmiete zu senken, um die Einheit weiterhin vermieten zu können. Das ist kein theoretisches Szenario, sondern eine schon öfter erlebte Marktrealität. Je schwieriger eine Einheit zu vermieten ist, desto stärker wirkt dieser Zusammenhang.
Für Vermieter sollte eine Senkung der Nettokaltmiete die letzte Option sein, um Leerstand zu vermeiden. Zuvor sollten alle Möglichkeiten geprüft werden, die Nebenkosten für die Mieter zu optimieren.
Anekdote aus der Praxis:
Nach der letzten Nebenkostenabrechnung kam einer unserer wichtigsten Gewerbemieter auf uns zu, er müsse mit uns sprechen. Seine Nachzahlungen sind zu hoch, das könne er nicht mehr tragen. Dieser Mieter hat drei große Ladenlokale in drei unserer Liegenschaften angemietet und zahlt hohe Nettokaltmieten. Damit hat er eine gewisse Verhandlungsmacht.
Wie ging die Geschichte aus? Wir optimierten einige umlagefähige Nebenkostenpositionen, indem wir einzelne Leistungen reduzierten. Dadurch sank die monatliche Gesamtbelastung des Mieters, ohne die Nettokaltmiete zu verändern. Der Mieter war zufrieden und die Immobilienwerte blieben erhalten.
Zusammenhang zwischen Immobilienwert und Nettokaltmiete:
Der Wert einer vermieteten Immobilie wird in der Praxis überwiegend über das Ertragswertverfahren bestimmt:
Ertragswert = Reinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz
Reinertrag = jährliche Nettokaltmiete – nicht umlagefähige Kosten (wie z. B. Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung)
Liegenschaftszinssatz = marktübliche Renditeanforderung (abhängig von Lage, Objektart, Risiko)
Beispiel:
Ein Wohn- und Geschäftshaus mit 14 Einheiten weist folgende Kennzahlen auf:
– Jährliche Nettokaltmiete: 120.000 €
– Nicht umlagefähige Kosten: 20.000 €
Reinertrag:
120.000 € – 20.000 € = 100.000 €
Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5 % ergibt sich daraus ein Immobilienwert von: 100.000 € ÷ 0,05 = 2.000.000 €
Wie wirken umlagefähige Nebenkosten auf diese Rechnung?
Steigen die umlagefähigen Nebenkosten deutlich, kann die Nettokaltmiete häufig nicht mehr durchgesetzt oder nach oben angepasst werden. Der Grund ist nicht rechtlicher Natur, sondern marktwirtschaftlich: Die Gesamtmiete übersteigt die Zahlungsbereitschaft der Mieter.
Angenommen, die Liegenschaft wird über eine Gaszentralheizung beheizt, die Warmwasserbereitung erfolgt über elektronische Durchlauferhitzer. Infolge stark steigender Energiepreise – etwa in den Jahren 2022 bis 2024 – erhöhen sich die umlagefähigen Nebenkosten erheblich.
Um Leerstand zu vermeiden, reduziert der Vermieter die Nettokaltmiete für die beiden Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss um insgesamt 10.000 € pro Jahr.
Auswirkungen auf den Ertrag und Immobilienwert:
– Neuer Reinertrag: 90.000 €
– Neuer Ertragswert: 90.000 € ÷ 0,05 = 1.800.000 €
10.000 € weniger Ertrag pro Jahr = 200.000 € weniger Immobilienwert.
Jeder Euro Nettokaltmiete, der aufgrund zu hoher Nebenkosten nicht mehr durchsetzbar ist, fehlt beim Verkauf um ein Vielfaches.
Bei bestehenden Darlehensverbindlichkeiten:
Ist die Liegenschaft noch mit Darlehen belastet, wirken sich sinkender Ertrag und geringerer Immobilienwert doppelt negativ aus.
Der niedrigere Reinertrag reduziert zunächst die laufende Tragfähigkeit: Zins- und Tilgungsleistungen lassen sich schwieriger aus dem Objekt erwirtschaften.
Gleichzeitig sinkt durch den geringeren Ertragswert der Beleihungswert der Immobilie. Das kann dazu führen, dass sich das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert verschlechtert.
In der Praxis bedeutet das: Geringerer finanzieller Spielraum, schwierigere Anschlussfinanzierungen und im Extremfall zusätzlicher Sicherheitenbedarf.
Wie wir es in unserer Bestandshaltung machen:
Wir sind bestrebt, die Nebenkosten für unsere Mieter jährlich zu optimieren. Voraussetzung dafür ist, dass wir die wirtschaftlichen Kennzahlen jeder Liegenschaft kennen und verstehen.
Da die Römer ImmoPro GmbH sämtliche Zahlungsströme jeder Liegenschaft bucht und auswertet, erhalten wir in der Bestandshaltung regelmäßig aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) für jedes unserer Objekte.
Auf dieser Basis erkennen wir, welche Kostenpositionen auffällig hoch sind und wo im Folgejahr angesetzt werden muss.
Natürlich hat man als Vermieter keinen Einfluss auf jede einzelne Nebenkostenposition – etwa auf allgemeine Preissteigerungen bei Gas oder Erdöl. Es besteht jedoch Einfluss auf viele andere Kostenarten, beispielsweise Hausmeister-, Gärtner- oder Dienstleistungsverträge.
Genau hier setzen wir an, um die Nebenkosten langfristig zu stabilisieren und damit genug Spielraum bei notwendigen Anpassungen von Nettokaltmieten zu haben.
