Ein Immobilienportfolio lässt sich mit Kennzahlen präziser beurteilen als ohne. Diese Serie stellt die wichtigsten davon vor, eine pro Beitrag. Den Auftakt macht das Durchschnittsalter des Portfolios:
Was die Kennzahl zeigt
Man addiert das Alter jeder Immobilie im Bestand und teilt die Summe durch die Anzahl der Objekte. Das Ergebnis ist ein Wert in Jahren, der eine erste Einschätzung des Sanierungsbedarfs und des Portfoliowerts erlaubt.
Der Nutzen liegt in der Kapitalplanung. Ein Portfolio altert kontinuierlich, jedes Jahr rückt der nächste Sanierungszyklus näher, bei Haustechnik, Dach oder Fassade. Wer sein Durchschnittsalter kennt, kann den Kapitalbedarf frühzeitig einplanen.
Das Ergebnis hängt vom Baujahr jedes Objekts ab, von der Nutzungsart, weil Wohn- und Geschäftshäuser unterschiedliche Nutzungsdauern haben, und vom Modernisierungsgrad, dazu gleich mehr.
Zur Einordnung: Wohnhäuser haben eine übliche Nutzungsdauer von 70 bis 80 Jahren, Geschäftshäuser in Massivbauweise 60 bis 80 Jahre. Eine reine Altersangabe ohne diesen Bezugsrahmen sagt wenig aus.
Warum eine Kennzahl allein nicht reicht
Ein Durchschnittswert ist ungewichtet, jede Immobilie geht unabhängig von ihrer Größe gleich stark ein. Problematisch wird das bei gemischten Nutzungsarten, etwa einem Gewerbeobjekt neben mehreren Wohnhäusern. Hier lohnt sich das Durchschnittsalter getrennt für die Teilportfolios.
Ein niedriger Durchschnitt kann trügen: Ein Portfolio mit niedrigem Schnitt kann einzelne Objekte enthalten, deren Restnutzungsdauer gegen null geht. Der Mittelwert verdeckt solche Ausreißer.
Das Durchschnittsalter ist deshalb keine abschließende Bewertung. Es ist eine erste Annäherung, ein Baustein unter mehreren. Ein belastbares Bild entsteht erst im Zusammenspiel mit weiteren Kennzahlen, etwa den Sanierungsaufwendungen je Quadratmeter oder der Leerstandsquote.
Modernisierung verändert das tatsächliche Alter
Ein altes, durchgreifend saniertes Gebäude verhält sich wirtschaftlich wie ein jüngeres. In der Praxis arbeitet man deshalb mit einem fiktiven, jüngeren Baujahr, das den Sanierungsstand abbildet, berücksichtigt werden Modernisierungen der letzten fünfzehn Jahre an Haustechnik, Gebäudehülle oder Ausbaustandard. Ein Baujahr aus den Siebzigern ist ein Ausgangspunkt, kein Urteil.
Erkenntnis und Ausblick auf die Serie
Wir setzen das Durchschnittsalter an zwei Stellen ein: bei der Ankaufsprüfung, für eine erste Größenordnung des Kapitalbedarfs, und bei der jährlichen Budgetplanung, um die Rücklage am tatsächlichen Alter des Bestands auszurichten.
Konkret hilft die Kennzahl bei einer Frage: Wie viel von der Nettokaltmiete sollte als Rücklage zurückgelegt werden statt ausgeschüttet zu werden? Je höher das Durchschnittsalter, desto größer sollte dieser Anteil sein.
Der nächste Beitrag dieser Serie behandelt die Leerstandsquote des Portfolios.
Zur Vertiefung empfohlen: Helmut Geyer, Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft – inkl. Arbeitshilfen online, Haufe Verlag, 3. Auflage 2020, ISBN 978-3-648-13984-4.
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