Bild 1: Festgestellter Schaden an einer Innentür bei Wohnungsabnahme.
Diesen Artikel anhören:
(Hinweis: Dieser Artikel wird Ihnen von einer KI-Stimme vorgelesen.)
Hintergrund
Bei einer Wohnungsabnahme haben wir kürzlich einen Schaden festgestellt, der eher selten vorkommt. Eine Innentür war aufgequollen und nicht mehr zu reparieren. Die untere Kante war über mehrere Zentimeter Breite zerbröselt, die Dekorfolie hatte sich stellenweise abgelöst. Die Ursache? Länger anhaltende Feuchtigkeit, die durch das Verhalten des Mieters hervorgerufen wurde.
Ein nutzerbedingter Schaden wie dieser ist nicht mit der Miete abgegolten, vgl. § 538 BGB.
Wie der Schaden entsteht
Die Ursache ist Feuchtigkeit, die wiederholt an die Türunterkante gelangt. Im vorliegenden Fall war der Boden gefliest, beim Wischen wurde das Wasser bzw. die Restfeuchtigkeit wiederholt zu lange stehen gelassen, oft direkt an der Türunterkante. Die Fliese selbst nimmt kaum Wasser auf, das Wasser bleibt deshalb länger auf der Oberfläche stehen. Steht es lange genug direkt an der Türunterkante, zieht die offene Kante der Spanplattentür es unmittelbar auf, ähnlich wie bei einem Küchentuch, das man in eine Pfütze hält. Physikalisch heißt dieser Effekt Kapillarwirkung, das Wasser wird dabei gegen die Schwerkraft nach oben gezogen.
Auf dem Boden sieht es zwischendurch längst wieder trocken aus, im Kern der Spanplatte verläuft die Trocknung aber deutlich langsamer als der Feuchteeintrag von außen. Bevor die aufgenommene Feuchtigkeit vollständig entweichen kann, sorgt der nächste Wischvorgang bereits für neuen Feuchteeintrag, sodass die Holzspäne mit jedem Zyklus ein Stück weiter aufquellen. Über Wochen und Monate summiert sich dieses Ungleichgewicht zwischen Feuchteeintrag und Trocknung zu einem Schadensbild wie im vorliegenden Fall.
Warum sich wasserabweisende Böden in Mietwohnungen vermehrt durchsetzen
Wasser zählt zu den häufigsten Schadensursachen in Mietwohnungen. Wasserabweisende Böden wie Fliesen, PVC oder Vinyl nehmen dabei selbst kaum Feuchtigkeit auf, diese lässt sich, je nach Menge, oft rückstandslos aufnehmen.
Wasserempfindliche Böden wie Parkett oder Laminat verhalten sich anders. Ihre Trägerschicht besteht aus Holz oder einer Holzfaserplatte und quillt bei anhaltendem Kontakt mit Feuchtigkeit auf, an den Stoßkanten der einzelnen Dielen oder Paneele wölbt sich das Material dann sichtbar und bleibend nach oben.
Deshalb setzen sich bei der Bodenwahl in Mietwohnungen vor allem die wasserabweisenden Materialien durch. Genau diese Eigenschaft wird für angrenzende Holzbauteile wie Türzargen und Türblätter allerdings zum Schadensrisiko, wie der beschriebene Fall zeigt.
Warum sich die Tür nicht reparieren lässt
Die Spanplatte im Türblatt quillt durch die wiederholte Feuchtigkeit dauerhaft auf. Trocknen macht diesen Vorgang nicht rückgängig. Zusätzlich löst sich die Dekorfolie von der Kante ab. Eine Reparatur ist damit ausgeschlossen, die Tür muss vollständig ersetzt werden.
Wie sich der Ersatzanspruch berechnet
Anspruchsgrundlage ist § 280 Abs. 1 BGB. Der Schaden beruht auf einer Pflichtverletzung im Umgang mit der Mietsache. Damit unterscheidet er sich von der normalen Abnutzung nach § 538 BGB, die mit der Miete abgegolten ist.
Aus der beschädigten, bereits gebrauchten Tür wird durch den Austausch eine fabrikneue. Diesen Vorteil muss sich der Eigentümer anrechnen lassen, im Schadensrecht als Abzug „neu für alt“ bezeichnet. Der Ersatzanspruch begrenzt sich damit auf den Zeitwert der alten Tür.
Dieser Abzug betrifft ausschließlich das Türmaterial. Ausbau, Entsorgung, Anfahrt und Einbau fallen unabhängig vom Alter der alten Tür in gleicher Höhe an, hier setzen wir keinen Abzug an. Für den Materialanteil legen wir bei Türen aus Spanplatte eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von rund 25 Jahren zugrunde, linear abgeschrieben nach dem tatsächlichen Alter seit Einbau. Je jünger die Tür, desto geringer der Abzug.
Diese Einordnung dient einer allgemeinen Orientierung, die konkrete Kostenaufstellung sollte im Einzelfall geprüft werden.
Wie wir damit umgehen
Den Austausch rechnen wir über die Kaution oder die private Haftpflichtversicherung des Mieters ab. Eine Zahlungspflicht der Versicherung ist damit aber nicht automatisch gegeben. Standardtarife der Haftpflichtversicherung decken oft nur plötzliche, von außen einwirkende Schadensereignisse ab. Ein Schaden wie dieser entsteht durch wiederholten Feuchteeintrag über Monate hinweg und gilt versicherungstechnisch als Allmählichkeitsschaden, weshalb viele Tarife ihn ausschließen.
Wir klären neue Mieter vor dem Einzug über die häufigsten, vermeidbaren Schadensursachen an und in der Mietsache auf und zeigen, wie sich Schäden wie dieser vermeiden lassen.
Fragen zur Instandsetzung von Schäden nach Auszug Ihrer Mieter beantworten wir gerne im kostenfreien Erstgespräch.
