Bei der Wohnungsabnahme wurden mehrere Flecken auf dem Vinyl-Laminatboden eines 38-Quadratmeter-Apartments festgestellt: im Abstellraum mit rund 3 Zentimetern Durchmesser, im Wohnzimmer mit rund 9 Zentimetern deutlich größer. Die Erklärung des Mieters passte zum Schadensbild.
Bei der Abnahme ging man zunächst davon aus, dass sich die Flecken mit einem speziell für den Bodenbelag geeigneten Reinigungsmittel entfernen ließen – ein kleines Problem, so der erste Eindruck. Es sollte anders kommen: Am Ende stand ein kompletter Bodenaustausch – Gesamtschaden: 1.552,70 Euro. Ein Praxisfall aus unserer Mietverwaltung.
Das Abnahmeprotokoll
Beim Auszug wurden die Flecken im Abnahmeprotokoll festgehalten. Im Vergleich zum Übergabeprotokoll bei Einzug eine klare Abweichung. Normale Abnutzung muss ein Vermieter hinnehmen, dafür gibt es die Kaltmiete. Hier ging es aber erkennbar darüber hinaus (dazu allgemein § 538 BGB).
Wie gravierend der Schaden tatsächlich war und ob sich die Flecken wie angenommen entfernen lassen würden, ließ sich zu diesem Zeitpunkt noch nicht sagen.
Die Reinigungsversuche, keine 2 Stunden nach der Abnahme
Bei der Aufbereitung der Wohnung für den nächsten Mieter zeigte sich, dass selbst mit einem speziell für Vinyl-Laminat geeigneten Reiniger sich die Flecken nicht entfernen ließen. Sie hatten sich so tief ins Material eingezogen, dass an eine reine Oberflächenreinigung nicht mehr zu denken war.
Teilreparatur oder kompletter Austausch?
Damit stellte sich die nächste Frage: Reicht es, die betroffenen Paneele einzeln auszutauschen? Zwei Dinge sprachen dagegen:
- Der Boden ist als Klick-Vinyl durchgängig verlegt, ohne Übergangsschienen an den Türschwellen. Ein Rückbau hätte die Nut-und-Feder-Verbindung der Paneele mit hoher Wahrscheinlichkeit beschädigt, sodass sie sich gar nicht mehr hätten wiederverlegen lassen.
- Und selbst wenn die Demontage gelungen wäre: Das ursprüngliche Dekor war beim Hersteller nicht mehr lieferbar. Ein Flickenteppich aus zwei unterschiedlichen Dekoren war keine ernsthafte Option. Am Ende blieb nur der komplette Austausch des Bodens.
Hintergrund: Nach § 249 BGB muss bei einem Schaden der Zustand hergestellt werden, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde. Da dieser Zustand durch eine Teilreparatur technisch nicht erreichbar ist, ist der vollständige Austausch die richtige Lösung, keine übertriebene.
Statt Kautionsabrechnung: eine Kostenaufstellung für die Versicherung des Mieters
Insgesamt kamen 1.552,70 Euro zusammen – aufgeschlüsselt in drei Positionen: rund 1.125 Euro für den Bodenbelag selbst, zunächst als Kostenvoranschlag ausgewiesen, da die Bestellung zum Zeitpunkt der Aufstellung noch nicht ausgelöst war.
Rund 420 Euro für die Verlegearbeiten, ausgeführt durch einen bei der Eigentümerin angestellten Malergesellen – angesetzt mit dessen Bruttostundenlohn zuzüglich der tatsächlich anfallenden Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung, nicht mit einem Gewinnaufschlag.
Und weitere 5 Euro für Reparaturmaterial, weil bei der Abnahme zusätzlich eine beschädigte Duschtasse im Bad auffiel, die derselbe Malergeselle im selben Arbeitsgang instandsetzte.
Für die Abwicklung eines solchen Schadens (rechtliche Grundlage: § 280 BGB) ist die private Haftpflichtversicherung des Mieters der beste Weg, um hohe Eigenbelastungen des Mieters zu vermeiden und eine zügige Regulierung sicherzustellen.
Die hinterlegte Kaution betrug 1.200 Euro. Die Schadenssumme von 1.552,70 Euro liegt damit über diesem Betrag. Solange die Versicherung den Fall nicht reguliert hat, behalten wir die Kaution deshalb vollständig ein. Genau dafür ist sie da: sie sichert offene Schadensersatzansprüche ab, bis diese geklärt sind.
Ein weiterer Punkt, den wir immer im Blick behalten: Ersatzansprüche des Eigentümers verjähren bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Wer mit der Schadensmeldung bei der Versicherung zu lange wartet, riskiert, dass die Frist abläuft. Deshalb sichern wir den Schaden im Abnahmeprotokoll, erstellen die Kostenaufstellung zur Instandsetzung und übergeben sie zügig dem Mieter zur Einreichung bei seiner Versicherung.
Was Eigentümer aus diesem Praxisfall mitnehmen sollten
- Genauigkeit bei der Abnahme entscheidet am Ende, ob sich ein Schaden gegenüber Mieter und Versicherung überhaupt durchsetzen lässt. Jede Abweichung vom Zustand bei Einzug gehört präzise ins Abnahmeprotokoll – mit Ort, Maßangabe und Beschreibung, nicht als pauschale Notiz wie „Flecken vorhanden“.
- Nur ein genauer Soll-Ist-Vergleich mit dem Übergabeprotokoll von Einzug zeigt, ob eine Verschlechterung tatsächlich über die normale Abnutzung hinausgeht (§ 538 BGB) – das ist die rechtliche Grundlage für jeden weiteren Schritt, ob Kaution oder Versicherung.
- Fotos, im Idealfall mit Zollstock, zu jeder Auffälligkeit sind Grundlage der späteren Kostenaufstellung, denn jede Kostenposition muss sich auf eine im Protokoll dokumentierte Stelle zurückführen lassen.
Für Eigentümer heißt das vor allem eins: Der Anspruch auf Schadensersatz steht und fällt in der Praxis mit der Dokumentation. Was im Übergabe- und im Abnahmeprotokoll nicht genau erfasst ist – im Idealfall mit Maßangaben per Zollstock, einer präzisen Beschreibung und Fotos –, lässt sich später kaum durchsetzen, weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dessen Versicherung.
Wie das in Ihrem Bestand aussehen kann, besprechen wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch.
(Hinweis: Die Inhalte dieses Blogs geben ausschließlich die Erfahrungen aus dem operativen Tagesgeschäft des Autors wieder. Sie stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Eine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität wird nicht übernommen.)
