Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Es hat die Pflicht abgeschafft, dass eine neue Heizung zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien bestehen muss.
Wer jetzt eine Heizung tauscht, darf wieder auf Gas oder Öl setzen, ohne den bisher vorgeschriebenen rechnerischen Nachweis, dass mindestens 65 Prozent der von der Anlage gelieferten Wärme aus erneuerbaren Quellen wie Solarthermie oder einer Wärmepumpe stammen.
Auch die bisherige Pflicht, Konstanttemperatur-Heizkessel nach 30 Betriebsjahren auszutauschen, also Anlagen, die vor 1996 eingebaut wurden, ist entfallen. Brennwert- und Niedertemperaturkessel waren von dieser Pflicht ausgenommen.
In der Praxis zeigt sich, dass die Wahlfreiheit bei der Heizungsart die Kostenrechnung für Vermieter komplizierter macht.
Die neue Kostenteilung ab 2028
Für die CO2-Kosten gibt es seit 2023 eine gestaffelte Aufteilung nach dem energetischen Zustand des Gebäudes, in zehn Stufen von 0 bis 95 Prozent Vermieteranteil. Je schlechter die Dämmung, desto höher der Anteil, den der Vermieter aus eigener Liquidität trägt.
Wer ab 2028 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, für den wird diese Staffel ersetzt. Es gilt dann eine feste Halbierung, unabhängig vom Dämmzustand, für drei Kostenbestandteile: die CO2-Kosten, das Netzentgelt für das Gasnetz, das bisher vollständig über die Heizkosten beim Mieter lag, und ab 2029 zusätzlich die Mehrkosten durch die Pflicht zur Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe, der Bio-Treppe. Sie beginnt bei 10 Prozent im Jahr 2029 und steigt über 15 Prozent (2030) und 30 Prozent (2035) auf 60 Prozent im Jahr 2040.
Bei einem schlecht gedämmten Gebäude sinkt der Anteil, den der Vermieter an den CO2-Kosten trägt, von bisher bis zu 95 Prozent auf die neue Pauschale von 50 Prozent. Mit dem Netzentgelt und der Bio-Treppe kommen für ihn aber zwei Kostenblöcke hinzu, die er vorher nicht selbst tragen musste. In der Gesamtrechnung muss der Vermieter deshalb auch hier wahrscheinlich mehr aus eigener Liquidität aufbringen als vorher.
Bei einem gut gedämmten Gebäude, für das der Vermieter bisher kaum etwas selbst zahlen musste, ist der Effekt deutlicher: Er trägt jetzt bei allen drei Kostenblöcken 50 Prozent aus eigener Liquidität, wo vorher nahezu nichts anfiel.
Eine Härtefallklausel gibt es, sie gilt aber nur für Vermieter mit maximal sechs Einheiten und einer Miete unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, in angespannten Wohnungsmärkten unter 70 Prozent. Für größere Bestände greift sie in aller Regel nicht.
Was das für Vermieter bedeutet
Der Wegfall der alten Pflicht senkt nicht automatisch die Kosten. Er verschiebt sie von der Anschaffung in den laufenden Betrieb, und er nimmt Vermietern gut sanierter Gebäude einen Teil ihres bisherigen Vorteils. Eine Wärmepumpe kostet mehr im Einbau, lässt sich aber über die Modernisierungsumlage nach § 559 bzw. § 559e BGB mit 8 bzw. 10 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen.
Eine Gasheizung ist günstiger im Einbau, dafür steigen die laufenden Kosten über die Nutzungsdauer. Die 50-Prozent-Quote gilt unabhängig vom Dämmzustand des Gebäudes, die Gesamthöhe der Kosten hängt aber weiterhin vom Gasverbrauch ab. Je besser ein Haus gedämmt ist, desto geringer der Verbrauch und damit auch die CO2-Kosten und das Netzentgelt, die der Vermieter selbst tragen muss.
Wer mehrere Objekte im Bestand hält, sollte diese Entscheidung nicht mehr allein nach dem Angebot des Heizungsbauers treffen. Entscheidend ist der Vergleich der Gesamtkosten über zehn bis fünfzehn Jahre.
Die genannten Regelungen sind eine allgemeine Einordnung. Für die Situation eines einzelnen Objekts oder eines ganzen Portfolios empfiehlt sich eine individuelle Prüfung. Bei diesen Fragen begleiten wir Vermieter, von der Einordnung der neuen Vorgaben bis zur Bewertung der Heizungsoptionen für das jeweilige Objekt.
Wer unsicher ist, wie sich das für das eigene Immobilienportfolio darstellt, kann das in einem unverbindlichen Erstgespräch gerne mit uns durchgehen.
