Ein Gewerbemieter in einem Wohn- und Geschäftshaus in Lippstadt, das wir verwalten, bat uns, die Kaltmiete von 1.000 auf 800 Euro zu senken. Für 123 m² und zwei Stellplätze zahlt er rund 8 Euro pro m², und seine Begründung waren die gestiegenen Betriebskosten.
Eine Mietreduzierung bei Gewerbemietern um 200 Euro im Monat senkt den Wert dieses Wohn- und Geschäftshauses um rund 40.100 Euro, wenn sie dauerhaft bleibt. Grundlage ist der Rohertragsfaktor 16,7, den der Gutachterausschuss der Stadt Lippstadt für 2025 ermittelt hat. Wir lehnen solche Anfragen deshalb ab und senken stattdessen gemeinsam mit dem Mieter seine übrigen Kosten.
Wie hohe Nebenkosten als Risikofaktor für Immobilienwerte wirken, haben wir bereits beschrieben. Hier geht es darum, was passiert, wenn der Eigentümer nachgibt.
Wie viel Gebäudewert kostet eine Mietreduzierung bei Gewerbemietern?
Eine Mietreduzierung von 200 Euro im Monat kostet den Eigentümer in unserem Fall rund 40.100 Euro Gebäudewert. Dazu kommen 2.400 Euro weniger Mieteinnahmen in jedem Jahr, in dem der Nachlass gilt. Käufer bezahlen ein vermietetes Haus nach seiner Miete. Fällt die Miete dauerhaft, fällt der Kaufpreis um ein Vielfaches.
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Nachlass pro Monat | 200 Euro |
| Weniger Jahreskaltmiete | 2.400 Euro |
| Rohertragsfaktor Lippstadt 2025 | 16,7 |
| Weniger Gebäudewert | rund 40.100 Euro |
Annahmen: Der Nachlass gilt dauerhaft. Der Rohertragsfaktor stammt aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Lippstadt für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 20 Prozent Gewerbeanteil.
Wie berechnet man den Wert eines vermieteten Hauses?
Den Wert eines vermieteten Hauses leitet man aus der Miete ab. Der Gutachterausschuss ermittelt dafür den Rohertragsfaktor aus tatsächlichen Verkäufen. Er ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete und lag in Lippstadt 2025 bei 16,7. Für ein einzelnes Haus heißt dieselbe Kennzahl Kaufpreisfaktor. Ihr Kehrwert ist die Bruttoanfangsrendite, bei 16,7 also rund 6 Prozent. Mit diesen beiden Werten prüfen Käufer die Rendite von Mehrfamilienhäusern.
Gutachter nutzen das Ertragswertverfahren (§ 27 ImmoWertV). Von der Jahreskaltmiete, dem Rohertrag, ziehen sie die Bewirtschaftungskosten ab (§ 32 ImmoWertV). Dazu gehören die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, die der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann. Das Mietausfallwagnis ist der Abschlag für Leerstand und ausbleibende Zahlungen. Was übrig bleibt, ist der Reinertrag (§ 31 ImmoWertV).
Vom Reinertrag zieht der Gutachter die Verzinsung des Bodenwerts ab, weil der Boden unbegrenzt nutzbar ist. Den Rest, den Gebäudereinertrag, multipliziert er mit dem Barwertfaktor (§ 34 ImmoWertV). Dieser Faktor hängt vom Liegenschaftszins ab und von der Restnutzungsdauer, also davon, wie viele Jahre das Gebäude noch Miete bringt. Zum Ergebnis kommt der Bodenwert hinzu. Auf diesem Weg kostet der Nachlass in diesem Haus rund 46.500 Euro. Je nach Rechenweg liegt der Verlust zwischen rund 32.000 und 48.000 Euro.
Wie bewertet die Bank eine gesenkte Miete?
Die Beleihung ist die Bewertung des Hauses als Sicherheit für den Kredit. Die Bank ermittelt dafür den Beleihungswert. Das ist der Wert, den das Haus während der gesamten Laufzeit des Kredits bei einem Verkauf voraussichtlich erzielt, vorsichtig bewertet und ohne vorübergehende Marktschwankungen (§ 3 BelWertV). Kredite vergibt die Bank in der Regel nur bis zu einem festen Anteil dieses Werts.
Bei der Ermittlung setzt die Bank im Regelfall die vertraglich vereinbarte Miete an, wenn sie unter der nachhaltig erzielbaren Miete liegt (§ 10 Abs. 1 BelWertV). Der Nachlass zählt für sie sofort und in voller Höhe. Sinkt der Wert der Sicherheit, kann sie weitere Sicherheiten verlangen (Nr. 13 AGB-Banken und Nr. 22 AGB-Sparkassen, Überblick bei Haufe). Spätestens bei der Anschlussfinanzierung rechnet die Bank neu.
Wie gehen wir mit solchen Anfragen um?
Wir lehnen eine Senkung der Kaltmiete ab und suchen mit dem Mieter nach anderen Wegen. In Absprache mit dem Eigentümer gehen wir so vor:
- Die Kaltmiete bleibt unangetastet.
- Wir gehen mit dem Mieter seine Betriebskosten durch, vor allem seine Heizkosten. Durch besseres Heiz- und Lüftungsverhalten optimieren und senken wir sie gemeinsam.
- In manchen Fällen sehen wir uns seine BWA an, die betriebswirtschaftliche Auswertung seines Steuerberaters. Daran sehen wir, ob das Problem beim Umsatz liegt oder bei den Kosten.
- In Einzelfällen stunden wir Mieten, zum Beispiel bei saisonal bedingten Umsatzschwankungen wie bei einer Eisdiele. Der Mieter zahlt sie danach in Raten zurück, zusätzlich zur laufenden Miete.
Solche Gespräche mit Mietern führen wir als Mietverwaltung für den Eigentümer. Welche Aufgaben außerdem dazugehören, beschreiben wir unter Was macht eine Mietverwaltung?
Welche Fehler machen selbstverwaltende Eigentümer?
Die meisten Fehler entstehen aus Kulanz ohne Rechnung.
- Aus Angst, den Gewerbemieter zu verlieren, gibt der Eigentümer zu schnell nach. Dabei übersieht er die Folgen: Die niedrigere Miete senkt sofort den Gebäudewert, in Lippstadt um rund das 16,7-Fache des jährlichen Nachlasses. Bei einem Verkauf erzielt er dadurch einen entsprechend geringeren Preis. Auch die Bank rechnet bei der nächsten Finanzierung mit der niedrigeren Miete. Andere Wege wie niedrigere Heizkosten oder eine Stundung entlasten den Mieter ebenso, ohne den Wert des Hauses zu senken.
- Der Nachlass wird ohne Frist vereinbart. Die niedrigere Miete bleibt dann dauerhaft, und jede spätere Erhöhung startet von ihr aus. Warum Mieten laufend nach oben angepasst werden sollten, zeigt unser Artikel zu Mieterhöhungen.
Was Eigentümer daraus mitnehmen sollten
- 200 Euro weniger Kaltmiete im Monat kosten in Lippstadt rund 40.000 Euro Gebäudewert, wenn der Nachlass bleibt.
- Die Bank rechnet mit der gezahlten Miete. Ein Nachlass kann die Finanzierung verteuern.
- Betriebs- und Heizkosten sollten laufend optimiert werden. Niedrigere Nebenkosten schaffen Spielraum bei der Kaltmiete und stützen den Gebäudewert. Eine Senkung der Kaltmiete ist die letzte Option.
Wie das in Ihrem Bestand aussehen kann, besprechen wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch.
