Die Wohnanlage besteht aus zwei ungedämmten Altbauten aus der Zeit um 1900 mit 6 Wohneinheiten und einer Ausbaureserve im Dachgeschoss eines Gebäudes, insgesamt also Potenzial für 7 Wohneinheiten. Laut Exposé kostete sie das 14,6-Fache der Jahresnettokaltmiete. Nach der aktuellen Ist-Miete war es das 23,3-Fache. Angeboten war die Immobilie für knapp 1,1 Mio. €, unser Angebot lag bei 500.000 €.
Der Makler lehnte ab. Gut so, denn im Nachhinein wären auch 500.000 € zu viel gewesen.
Die Rendite von Mehrfamilienhäusern berechnet man aus der Ist-Miete: Ist-Miete – Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag, und nur der Reinertrag rechtfertigt den Kaufpreis. Bei dieser Wohnanlage wurden aus 6,8 % Bruttorendite laut Exposé nach Ist-Miete und Bewirtschaftungskosten nur noch rund 3,2 %, weniger als der aktuelle Bauzins. Die Sanierungskosten sind darin noch nicht enthalten. (Stand: Oktober 2026)
Was stand im Exposé und was war die Wirklichkeit?
Das Exposé rechnete mit einer potenziellen Miete von rund 75.200 € im Jahr. Darin war eine fiktive Miete für die leerstehende große Wohnung der Wohnanlage bereits eingerechnet. Tatsächlich vereinbart und eingenommen wurden rund 47.100 € Jahresnettokaltmiete. Eine Wohnung mit über 200 m² stand seit Monaten leer. Darauf angesprochen sagte der Makler: gute Nachfrage, die Wohnung sei bewusst leer gelassen worden. Das bezweifeln wir.
Der Grund für den Leerstand stand in den Heizkostenabrechnungen der Vormieter und im Energieausweis: Klasse G. Allein das Heizen kostete rund 3 € je m² und Monat, für diese Wohnung also mehr als 600 € im Monat. Mit den übrigen Betriebskosten kam sie auf rund 1.000 € Nebenkosten im Monat.
Welche Kaltmiete kann man bei so hohen Nebenkosten im Ruhrgebiet noch nehmen? Nicht viel. Wir halten die große Wohnung in ihrem jetzigen Zustand für unvermietbar. Sie muss baulich geteilt werden, um eine nachhaltige Vermietung sicherzustellen.
Wie berechnet man die Rendite eines Mehrfamilienhauses?
Wir rechnen jedes Angebot nach dem Schema der Immobilienwertermittlungsverordnung durch (§ 31 und § 32 ImmoWertV):
Rohertrag − Bewirtschaftungskosten = Reinertrag
- Rohertrag: die aktuelle Ist-Miete laut Mieterliste. Leere Wohnungen zählen nicht mit. Eine potenzielle Miete, wie sie in Exposés gerne angegeben wird, ziehen wir nur in Betracht, wenn sich der Grund, warum sie heute nicht erzielt wird, einfach beheben lässt.
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, also alles, was der Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung umlegen kann. Das Mietausfallwagnis deckt Leerstand, Mietrückstände und die Nebenkosten leerer Wohnungen ab.
- Reinertrag: was übrig bleibt. Nur dieser Betrag rechtfertigt den Kaufpreis.
Danach rechnen wir die Sanierungskosten der nächsten Jahre ein, die nötig sind, um die Immobilie zukunftsfähig zu halten.
Welche Bewirtschaftungskosten setzen wir an?
Bei Ist-Mieten unter 7 €/m² liegen die Bewirtschaftungskosten eines Mehrfamilienhauses bei rund 30 % der Jahresmiete und mehr. Verwaltung und Instandhaltung fallen je Wohnung und je m² an, unabhängig von der Miethöhe. Je niedriger die Miete, desto größer der prozentuale Anteil der Bewirtschaftungskosten.
In Exposés und Kaufkalkulationen werden die Bewirtschaftungskosten regelmäßig zu niedrig gerechnet. Häufig wird pauschal mit 20 % der Miete gerechnet. Das sieht gut aus, deckt bei älteren Häusern mit niedrigen Mieten aber nicht einmal die laufenden Kosten.
Bestandteile der Bewirtschaftungskosten
| Position | Modellwert | Unser Ansatz |
|---|---|---|
| Verwaltung je Wohnung und Jahr | 367 € | 471 € |
| Instandhaltung je m² und Jahr | 14,40 € | 16,00 € |
| Mietausfallwagnis | 2 % | 2 % |
Die Modellwerte der Gutachter veröffentlicht Sprengnetter, fortgeschrieben aus der Anlage 3 der ImmoWertV. Bei der Verwaltung rechnen wir mit dem Marktpreis: 33 € netto je Wohnung und Monat plus 19 % Umsatzsteuer. Die Umsatzsteuer ist echter Aufwand, weil Wohnraumvermietung umsatzsteuerfrei ist. Bei der Instandhaltung setzen wir für ältere Häuser 16 € je m² an.
Die beiden größten Posten, Instandhaltung und Verwaltung, werden derzeit schneller teurer, als die Mieten steigen. Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden kosteten im Mai 2026 laut Statistischem Bundesamt 5,6 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Vergütung für Mietverwaltung stieg 2025 laut VDIV um 3,4 %. Die Nettokaltmieten lagen im September 2026 dagegen nur 1,9 % über dem Vorjahr.
Was bleibt bei der Wohnanlage übrig?
Selbst wenn wir für die Wohnanlage nur 25 % Bewirtschaftungskosten ansetzen, bleiben nach Ist-Miete und Bewirtschaftungskosten rund 3,2 % auf den Angebotspreis. Das liegt unter dem Bauzins. Die Topkonditionen für Baufinanzierungen lagen Anfang Oktober 2026 bei 4,16 bis 4,71 %.
| Im Jahr | Rendite | |
|---|---|---|
| Exposé-Miete | 75.200 € | 6,8 % |
| Ist-Miete | 47.100 € | 4,3 % |
| Reinertrag | 35.300 € | 3,2 % |
Wer ein solches Haus mit Kredit kauft, zahlt jeden Monat aus eigener Liquidität drauf. Jeder Euro Fremdkapital senkt die Rendite, solange sie unter dem Zins liegt. Und das noch vor den Sanierungskosten.
Warum entscheidet der energetische Zustand über den Kaufpreis?
Der energetische Zustand entscheidet, ob ein Mehrfamilienhaus vermietbar und zukunftsfähig bleibt. Hohe Heizkosten drücken die Kaltmiete, die Mieter noch zahlen können. Die nötigen Sanierungskosten müssen sich deshalb im Kaufpreis widerspiegeln. Komplett abziehen lassen sie sich nicht, aber sie müssen eingepreist werden, mit einer Korrektur des Kaufpreises nach unten.
Bei der Wohnanlage hätte die große Wohnung baulich geteilt und die gesamte Anlage gedämmt werden müssen. Grob überschlagen: 750.000 € Investitionskosten, bei einem Angebotspreis von knapp 1,1 Mio. €.
Dazu kommen bei energetisch ineffizienten Gebäuden die CO2-Kosten. Ab 52 kg CO2 je m² und Jahr trägt der Vermieter nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz 95 % davon. Diese Kosten kann er nicht umlegen.
Viele Käufer verzetteln sich, indem sie ungedämmte Altbauten viel zu teuer einkaufen.
Was Eigentümer daraus mitnehmen sollten
- Mit der Ist-Miete rechnen. Mit einer potenziellen Miete nur dann, wenn sich der Grund für die Lücke einfach beheben lässt.
- Ist-Miete − Bewirtschaftungskosten = Reinertrag. Nur der Reinertrag rechtfertigt den Kaufpreis.
- Bewirtschaftungskosten werden regelmäßig zu niedrig gerechnet. Bei Mieten unter 7 €/m² ist mit rund 30 % und mehr zu rechnen.
- Heizkostenabrechnungen und Energieausweis prüfen. Die nötigen Sanierungskosten im Kaufpreis berücksichtigen und den Kaufpreis entsprechend nach unten korrigieren.
Wie das in Ihrem Bestand aussehen kann, besprechen wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch.
