Bratfett, Feuchttücher und Hygieneartikel landen durch Mieter im Abfluss, die Rechnung bekommt der Eigentümer. Ende September hatten wir genau diesen Fall in einer unserer Wohnanlagen in Unna. Am Ende konnten wir den Kreis der Verursacher von 15 Haushalten auf 2 eingrenzen.
Kurz gesagt: Bei einer Rohrverstopfung zahlt in den meisten Fällen der Vermieter. Hängen mehrere Haushalte an einer Leitung, lässt sich kein Verursacher nachweisen. Die Kosten sind nicht als Nebenkosten umlagefähig, und die Wohngebäudeversicherung übernimmt die Reinigung in der Regel nicht. Geld zurückholen kann der Eigentümer nur, wenn er den Verursacher eingrenzt und den Fund dokumentiert. In unserem Fall kostete der Einsatz 470,94 Euro.
Wer zahlt die Rohrverstopfung: Vermieter oder Mieter?
Der Eigentümer hat drei Möglichkeiten, sich das Geld zurückzuholen. In der Praxis scheitern meist alle drei.
Beim Mieter. Der Mieter haftet nur, wenn ihm die Verstopfung nachgewiesen wird. Die Beweislast trägt der Vermieter. Zuerst muss er sogar Ursachen aus seinem eigenen Bereich ausschließen, etwa ein fehlerhaftes Gefälle (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 9. August 1984). Ohne diesen Nachweis bleibt es bei der Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Klauseln, die die Kosten auf alle Mieter verteilen, sind unwirksam (OLG Hamm, WuM 1982, 201).
Über die Nebenkosten. Die Beseitigung einer Verstopfung ist eine Instandsetzung, und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
Bei der Versicherung. Die Musterbedingungen der Wohngebäudeversicherung (VGB 2022) decken Rohrbruch und austretendes Leitungswasser. Die Beseitigung einer Verstopfung ist darin nicht vorgesehen.
Was ist in unserer Wohnanlage passiert?
Die Wohnanlage besteht aus zwei Teilen:
- einem Vorderhaus mit sieben Wohnungen und eigener Grundleitung,
- acht zusammenhängenden Reihenhäusern auf einer gemeinsamen Bodenplatte. Sie entwässern über eine zweite Grundleitung, die Sammelleitung unter den Gebäuden.
Ein Mieter aus einem der Reihenhäuser meldet: Beim Ablassen der Badewanne steigt Wasser aus dem Bodenablauf, die Toilette gluckert. Wo die Leitung tatsächlich verstopft ist, verrät das Symptom nicht. Abwasser staut sich an der tiefsten offenen Stelle zurück, oft an einem Bodenablauf. Das ist wie bei einem Stau auf der Autobahn: Die Schlange steht an der Auffahrt, der Unfall liegt Kilometer weiter.
Der Einsatz mit der Fachfirma lief in drei Schritten:
- Grundleitung vom Revisionsschacht aus mit Hochdruck gespült.
- Toilette des meldenden Mieters abgeschraubt und die Leitung von dort aus mechanisch gereinigt.
- Ergebnis mit der Kamera kontrolliert.
Befund: In rund zwei Metern Tiefe unter der Toilette steckten Hygieneartikel und Feuchttücher, dazu Küchenfette und verpresste Fäkalien.
Kosten: drei Arbeitsstunden, 470,94 Euro brutto.
Wie eng lässt sich der Verursacher eingrenzen?
Hier entscheidet die Kenntnis der Anlage. Insgesamt kommen 15 Haushalte in Frage. Das Vorderhaus mit seinen sieben Wohnungen hat eine eigene Grundleitung und scheidet aus. Damit bleiben die acht Reihenhäuser. Die Fundstelle liegt in einer Strangleitung, an der nur zwei von ihnen hängen. Wer den Leitungsverlauf nicht kennt, bleibt bei 15 möglichen Verursachern. Wer ihn kennt, kommt auf 2.
Ob daraus ein Anspruch wird, hängt an der genauen Lage des Funds:
Vor dem Abzweig, also in der Anschlussleitung eines Hauses: Dann ist der Verursacher eindeutig, und ein Anspruch auf Schadensersatz ist realistisch (§ 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB). So lag der Fall beim AG Bergheim (Urteil vom 18. Dezember 2007, 28 C 219/07). Die Toilette einer Wohnung hatte eine eigene Leitung, die Hygieneartikel ließen sich eindeutig zuordnen, und die Mieter zahlten 321,47 Euro. Ähnlich klar liegen Schäden innerhalb einer Wohnung, etwa eine durch Wischwasser zerstörte Innentür.
Im gemeinsamen Strang beider Häuser: Dann wird es schwierig.
- Einen vertraglichen Anspruch muss der Eigentümer gegen jeden Mieter einzeln beweisen. „Einer von beiden war es“ reicht dafür nicht.
- Eine Haftung beider bei unklarem Verursacher kennt das Gesetz nur im Deliktsrecht (§ 830 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch dort muss beiden nachgewiesen werden, dass sie Hygieneartikel oder Feuchttücher entsorgt haben.
- Eine Aufteilung „halbe-halbe“ lässt sich ohne diesen Nachweis nicht erzwingen.
Was kann sich der Eigentümer zurückholen?
Durchsetzbar ist nur der Teil der Rechnung, der auf die Reinigung vom WC aus entfällt. Die Hochdruckspülung der gemeinsamen Grundleitung bleibt beim Eigentümer. Die Fachfirma muss die Rechnung deshalb nach Positionen aufteilen.
Vor einer Zahlungsaufforderung stimmen wir das Vorgehen mit unserem Rechtsanwalt für Mietrecht ab. Dann gehen wir in drei Schritten vor:
- Beweise sichern. Die Fachfirma bestätigt schriftlich den Fundort mit Tiefe ab WC, die Lage zum Abzweig und die Art der Gegenstände, dazu Fotos und die aufgeteilte Rechnung.
- Beide Haushalte anschreiben. Wir schildern Befund und Teilbetrag und bitten um Ausgleich. Dabei fragen wir auch, ob die private Haftpflichtversicherung den Schaden übernimmt. Oft regelt sich das auf diesem Weg, ohne Streit.
- Bei Ablehnung nüchtern rechnen. Für einen Betrag in dieser Größenordnung einen Prozess mit offenem Beweisrisiko zu führen, lohnt sich in der Regel nicht.
Mehr wert als der Betrag ist das Schreiben selbst. Beide Haushalte sind damit dokumentiert auf den Fehlgebrauch hingewiesen. Wiederholt sich die Verstopfung, steht der Eigentümer deutlich besser da.
Was bleibt steuerlich?
Was beim Eigentümer bleibt, ist Erhaltungsaufwand. Er ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung abziehbar (§ 9 Abs. 1, § 11 Abs. 2, § 21 EStG; R 21.1 EStR). Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sinkt die Belastung aus 470,94 Euro rechnerisch auf rund 273 Euro. Die Liquidität fließt trotzdem zunächst in voller Höhe ab.
Wie begrenzen wir solche Kosten künftig?
Wer die Anlage kennt, steht am Schacht
Die Fachfirma reinigt die Leitung. Was der Befund bedeutet, entscheidet der, der die Wohnanlage kennt: der Eigentümer oder der Mietverwalter, den er beauftragt hat. Er weiß, welche Häuser an welcher Leitung hängen und wo ein Abzweig liegt. Nur er kann entscheiden, ob es sich lohnt, eine Toilette abzuschrauben, um die Fundstelle einem Strang zuzuordnen. Deshalb stehen wir am Schacht, wenn die Kamera läuft.
Neue Mieter unterschreiben ein Merkblatt
Jeder einziehende Mieter erhält bei uns ein Merkblatt, was in der jeweiligen Wohnanlage wie entsorgt wird. Den Empfang bestätigt er mit seiner Unterschrift. Das senkt das Risiko. Und in einem Fall wie diesem ist damit belegt, dass der Mieter die Regeln kannte.
Die Rohrreinigung wird zur Wartung
Die regelmäßige Reinigung als Wartung ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt. Eine Pauschalklausel „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht (BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 167/03). Unser Mietvertrag enthält diese Position. Ich habe den Fall mit Haus & Grund Unna besprochen, die Einschätzung dort deckt sich damit.
Für die Reihenhäuser führen wir die Reinigung der Grundleitung künftig als Wartung durch. Die Grenze setzt das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das AG Gelsenkirchen (202 C 181/20) hat eine Reinigung ohne konkreten Anlass verworfen. Unser Anlass ist der Kamerabefund.
Wir setzen die Wartung trotzdem gezielt ein, im eigenen Interesse. Jeder Euro Nebenkosten erhöht die Warmmiete. Je höher die Nebenkosten, desto weniger Spielraum bleibt in der Regel bei der Kaltmiete. Wie schnell einzelne Positionen die Nebenkosten bewegen, zeigt auch die Pflicht zu fernablesbaren Zählern.
Die Versicherung kommt auf den Prüfstand
Einzelne Tarife der Wohngebäudeversicherung decken die Rohrreinigung über einen Zusatzbaustein ab. Ob sich der Beitrag lohnt, ist eine Rechenfrage.
Was Eigentümer daraus mitnehmen sollten
- Verstopfungen an gemeinsamen Leitungen zahlt fast immer der Eigentümer. Sie gehören in die Instandhaltungsplanung.
- Leitungsplan und Fundort grenzen den Verursacher ein. Durchsetzbar wird ein Anspruch erst, wenn der Fund einem einzelnen Haushalt zugeordnet werden kann.
- Zurückfordern lässt sich nur der Teil der Rechnung, der auf die Leitung des Verursachers entfällt. Die Rechnung muss deshalb nach Positionen aufgeteilt sein.
- Ein Schreiben an die möglichen Verursacher lohnt sich auch ohne Prozess. Es dokumentiert den Fehlgebrauch für den Wiederholungsfall.
- Ein unterschriebenes Merkblatt beim Einzug senkt das Risiko und stärkt Ansprüche.
- Eine Wartungsreinigung ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie nennt und ein Anlass besteht. Sie erhöht aber die Warmmiete und gehört gezielt eingesetzt.
Wie das in Ihrem Bestand aussehen kann, besprechen wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch.
