In vielen Mehrfamilienhäusern hängen noch Heizkostenverteiler, die einmal im Jahr jemand vor Ort abliest. Für diese Geräte endet in drei Monaten die Übergangsfrist.
Die Pflicht für fernablesbare Zähler gilt ab 2027 für den gesamten Bestand. Alle Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler, die bis zum 1. Dezember 2021 eingebaut wurden und nicht fernablesbar sind, müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt sein. Wer die Frist verpasst, gibt Mietern ein Kürzungsrecht von 3 Prozent auf ihren Heiz- und Warmwasserkostenanteil.
Was verlangt die Pflicht für fernablesbare Zähler 2026 genau?
§ 5 Abs. 3 der Heizkostenverordnung verlangt für ältere Geräte Nachrüstung oder Austausch bis Jahresende. Die Pflicht trifft den Eigentümer. Mieter müssen den Einbau dulden. Sie gilt unabhängig davon, wie modern die Heizung selbst ist.
Seit Dezember 2021 muss ein neu eingebautes Gerät grundsätzlich fernablesbar sein. Eine Ausnahme gilt für den Tausch einzelner Geräte in einem Haus, dessen übrige Geräte noch nicht fernablesbar sind. Auch diese Geräte müssen bis Ende 2026 umgerüstet sein. Seit Dezember 2022 muss jedes neue Gerät sich zusätzlich sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen und mit Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten.
Wer bereits Funkgeräte hat, ist für 2026 fertig, aber nicht auf Dauer. Geräte, die bis Dezember 2022 eingebaut wurden, müssen nach dem 31. Dezember 2031 ebenfalls an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und herstellerübergreifend auslesbar sein. In unserem eigenen Bestand haben wir diese zweite Frist bereits im Messdienstvertrag berücksichtigt.
Die Verordnung verlangt dabei mehr als Funk. Auch ein anderer Messdienst muss die Geräte auslesen können. Das Schlüsselmaterial dafür steht dem Eigentümer kostenfrei zu. Ein Wechsel des Messdienstes ist damit möglich, ohne dass die Geräte an den Heizkörpern erneut getauscht werden.
Ausgenommen sind nur Einzelfälle, in denen die Nachrüstung technisch unmöglich oder unverhältnismäßig teuer ist. Für ein übliches Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung greift das in der Regel nicht.
Was gilt bei Durchlauferhitzern?
Die Verordnung erfasst nur zentrale Heizungs- und Warmwasseranlagen. Wird das Warmwasser in der Wohnung über einen elektrischen Durchlauferhitzer erzeugt, zahlt der Mieter es über seinen eigenen Stromvertrag. Für das Warmwasser gibt es dann keinen Zähler und keine Umrüstungspflicht. Die Heizkostenverteiler an den Heizkörpern fallen trotzdem unter die Frist.
Was kostet ein Versäumnis konkret?
Nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV darf jeder Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen, wenn die Geräte nicht fernablesbar sind. Die gleiche Kürzung droht, wenn umgerüstet wurde, die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a aber fehlt. Kaltmiete und übrige Betriebskosten bleiben unberührt.
Die Kürzung trägt der Eigentümer. Die Vorauszahlungen der Mieter bleiben gleich. In der Jahresabrechnung sinkt der Anteil des Mieters um 3 Prozent, erst danach werden die Vorauszahlungen verrechnet. Die Differenz darf nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden. Sie bleibt beim Eigentümer.
Zwei Beispielrechnungen für ein Haus mit 24 Wohnungen:
- Zentrale Heizung und zentrales Warmwasser, durchschnittlich 1.200 Euro je Wohnung und Jahr: 36 Euro je Wohnung, 864 Euro im Jahr.
- Warmwasser über Durchlauferhitzer, Heizkosten durchschnittlich 800 Euro je Wohnung und Jahr: 24 Euro je Wohnung, 576 Euro im Jahr.
Diesen Betrag zahlt der Eigentümer jedes Jahr selbst, bis umgerüstet ist. Er steht in keinem Verhältnis zum Aufwand der Umrüstung. Dazu kommt Arbeit: Jede gekürzte Abrechnung erzeugt Rückfragen, Schriftverkehr und im Zweifel Streit um die Nachzahlung. Die Heizkosten selbst werden in den kommenden Jahren eher steigen, wie wir beim neuen Heizungsgesetz 2026 gezeigt haben. Mit ihnen wächst auch der Kürzungsbetrag.
Die Abrechnung für 2026 ist wegen alter Geräte noch nicht angreifbar. Das Risiko beginnt mit dem Abrechnungsjahr 2027.
Kaufen oder mieten: Wie wirkt sich das auf den Ertrag aus?
Hier liegt die eigentliche Entscheidung für den Eigentümer.
Miete der Geräte: Die Mietkosten sind als Heiznebenkosten umlagefähig. Vorher muss der Eigentümer den Mietern die Anmietung mit den Kosten ankündigen. Widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV).
Kauf der Geräte: Die Anschaffung lässt sich nicht über die Betriebskosten umlegen. Sie gilt aber als Modernisierung. Nach § 559 BGB können 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, abzüglich dessen, was eine Instandsetzung ohnehin gekostet hätte.
In unserem eigenen Bestand mieten wir alle Geräte bei einem einzigen großen Messdienst. Die Menge an Funkzählern über alle Objekte drückt den Stückpreis spürbar. Die Mietkosten laufen über die Heizkostenabrechnung und belasten den Ertrag nicht. Für den Mieter bleibt die Umlage wirtschaftlich, und darauf muss der Eigentümer achten. Ein Vermieter mit einem einzelnen Haus bekommt diese Konditionen selten.
Worauf achten wir beim Angebot des Messdienstes?
Wir prüfen vier Punkte, bevor wir unterschreiben:
- Können auch andere Messdienste die Geräte auslesen, und liegt das Schlüsselmaterial kostenfrei beim Eigentümer?
- Wie lange läuft der Vertrag, und was kostet ein vorzeitiger Wechsel?
- Wie erhalten die Mieter die monatliche Verbrauchsinformation: Portal, App oder Papier? Das Papierverfahren verursacht laufende Kosten.
- Stehen die Mietkosten in einem vernünftigen Verhältnis zu den Heizkosten? Die Umlage unterliegt dem Wirtschaftlichkeitsgebot.
Die Monteure sind im vierten Quartal knapp. Wer jetzt erst anfragt, sollte das Angebot schriftlich an einen Einbautermin vor dem 31. Dezember koppeln.
Solche Fristen gehören zur laufenden Verwaltung. Wir überwachen sie für jedes Objekt und setzen die Umrüstung um, bevor die Frist greift. Bleibt eine Frist unbeachtet, merkt der Eigentümer das erst mit der ersten gekürzten Abrechnung, und dann zahlt er bereits.
Was Eigentümer daraus mitnehmen sollten
- Die letzte Heizkostenabrechnung zeigt, welche Geräte verbaut sind und wann sie eingebaut wurden.
- Die Kürzung zahlt der Eigentümer, jedes Jahr, bis umgerüstet ist. Auf andere Mieter verteilen darf er sie nicht.
- Auch vorhandene Funkgeräte haben eine Frist: Ende 2031.
- Bei Warmwasser über Durchlauferhitzer betrifft die Pflicht nur die Heizkörper.
- Miete oder Kauf entscheidet, wer die Kosten trägt: Mieter über die Betriebskosten oder Eigentümer mit Modernisierungsumlage.
- Die Austauschbarkeit des Messdienstes klären wir vor Vertragsschluss.
Wie das in Ihrem Bestand aussehen kann, besprechen wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch.
